ニュージーランド不動産投資
不動産購入から大家になるまでのノウハウ

2010年05月14日

地方の高利回り中古物件は本当においしいのか?

地方の高利回り中古物件は本当においしいのか?

不動産投資 東京攻略法
私の年収はアップしてしまいました。

さらにこれまでの不動産収入を合わせると、会社の給料を超えました。 つまり
メインが不動産収入で
会社が副業

という逆転現象が起きてしまったのです !

このノウハウを「 不動産投資 東京攻略法」で全て解説しています。



地方の高利回り中古物件は
本当においしいのか?

そして昨年末、これまでのことを同僚や以前取引でお世話になった会社の担当者とかに、この都内で購入した築浅の一棟の話をしました。
彼らは私が区分マンションを所有して家賃収入をしていることは知っています。
そして、彼らもまた不動産収入に興味を持っている人たちです。
とは言え、彼らは単純に「投資物件を買って、家賃収入がほしい」と漠然と思っているだけの普通のサラリーマンです。

しかし彼らは本などを読んで探りは入れていたようです。
そうです、「地方の高利回り中古物件をガンガン買う投資法」の類の本です。
いま書店に行ってもこのネタばかりの書籍が目立っています。
どうやら「短期間で大きな収入を得られる」ところに惹かれたようです。
インパクトがありますので、気持ちは分かります。
確かに短期間でキャッシュフローを得るには最短の方法かもしれません。
知識、資金、時間、そして行動力があればこれもお勧めできる不動産投資法の1つです。

しかし「地方の高利回り中古物件をガンガン買う投資法」を実行できた人がどれだけいるのでしょうか?
少なくても私の周りで実践した人は1人もいません。
ではなぜ実践しないのか?
実際にマネ出来ていないというのは、彼らにはおそらく以下の6つの壁があると私は考えます。

・土地勘の無い地方への投資の不安

・現地まで見に行かなければならず、面倒。

・地方・中古の探し方・購入方法が分からない。

・地方・中古の融資してくれる銀行はあるのか?

・地方・中古の入居者の管理はどうするのか?自分でできるのか?

・地方・中古の物件自体の管理はどうするのか?自分でできるのか?


そして私は「地方の高利回り中古物件をガンガン買う投資法」に対し、5つの疑問も生じます。

・今と同じ利回りでやっていけるのか?

・今と同じように入居者は入るのか?

・地方・築20年の中古の物件の20年後、つまり40年後はどうなってしまうのか?更地しても売れるのか?

・地方は20年後どうなっているのか?

・今でも空室と戦っている状態である。返済不能になってしまったらオーナーはどうなってしまうのか?

つまり今から数年は大丈夫だろうけど、10年後、20年後が見えないのです。
そんな難題を抱えている物件に対し、知識・ノウハウ・時間もない普通のサラリーマンにできるのでしょうか?
結局「地方の高利回り中古物件をガンガン買うという投資法」は地元の投資家が、地元銀行から融資を受けて、地元物件を買いまくるという図式になるのです。
私の友人は、「地方の高利回り中古物件をガンガン買う投資法」の実践者に感心と尊敬と憧れを抱きつつ、それ以上でもそれ以下でもなく、それで終わっています。

※個人的にはいろいろな投資法があって、どれが正解でどれが不正解というのはないと思っています。ある意味どれも理にかなっている投資法です。最終的に利益がでれば、その投資方法は正解ということです。ただ私の考え・行動範囲を総括すると、都内での築浅投資になるのです。

そして友人は、最後にこう言います。
友人: 地方の高利回り中古物件を素人が購入・運営していくのに難題がありすぎるのは分かった。じゃあ、都内に住んでいるオレはどこを買ったらいいんだよ?

つまり「地方の高利回り中古物件をガンガン買う投資法」は参考にならないというのです。
確かに不動産投資は超ド素人のサラリーマンに、「数千万円の地方のアパートをガンガン買おう!」は、いくらお金が欲しくても、知識的にも時間的にも、どう考えても無理があります。

友人:「でもお前はサラリーマンしながら投資不動産を買ってるじゃん、成功しているじゃん!」

はい、 私は今でもサラリーマンをやってますが、もう14年以上不動産投資を都内で地道にやってきてます。
さらに宅地建物取引主任者の資格も持っていますので、それだけの知識・ノウハウはあります。

私:「僕は都内で築浅を狙うという、○○さん(友人)が本で読んだ投資方法とはまったく逆の投資法だよ。」

友人:「よく分からないけど、俺もお前の方法でいいよ。お前が実際にやってるんだから、大丈夫でしょ。それ教えてよ。」

サクッとお願いされました・・・。数千万円の投資法をです。
しかたないのでサクッと返事をしてあげました。

私:「まあ飲みながら、お話しますよ。」

こうしてレジュメすらない状態で、しかも居酒屋で講義をすることになりました。
「まあ知ってることだけ言えばいいや。とにかく酒が飲める!」
と軽く引き受けたのです。
会社の自分の立ち位置が恥ずかしいため、いつのまにか家飲みが恒例化となっていた私には、
外でワイワイやれるっとこと自体が嬉しかったのです。

結果はご想像のとおりです。酔っ払って、九割が芸能人などの関係ない話で盛り上がり、最後にちょこっと
「自宅買う前に、投資物件を買った方がいい!」
と言っただけでした。
言われた友人は「はぁ??」です。
一応これも大事なキーワードなんですが、その時はこの理由すら話すのが面倒なほど酔ってました・・・。
そして反省しました。あとから聞けば、けっこう講義を楽しみにしていたみたいだったんで。

そして私は思いました。

・他人事と思っていた窓際への異動があったが、不動産収入によって経済的にそして精神的に救われ、鬱にならずにすんだ。この会社に頼らない収入のすばらしさを知ってほしい。

・私の周りには知りたがっている人が周りにも何人もいる。

・「地方の高利回り中古物件をガンガン買う投資法」は、都会に住むサラリーマンには知識・ノウハウ・時間の都合で買えない。

・「地方の高利回り中古物件をガンガン買う投資法」はハイリスク・ハイリターンで個人的にもお勧めできない。

・本当は私が側に付いて一緒に不動産屋に行ってあげられれば1番いいのだが、私もサラリーマンをしているの身分なので、物理的に無理。

そこで私がいなくてもこれを見れば分かるというマニュアルを作ってしまおうと思ったのがきっかけです。
それがこのスゴロク式 「不動産投資 東京攻略法」 なのです!
不動産投資 東京攻略法
posted by 不動産投資 at 20:29| ニューヨーク ☁| 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

現地で不動産のどこをチェックするのか

現地で不動産のどこをチェックするのか


現地で不動産のどこをチェックするのか、値引きの仕方など、
ノウハウがてんこ盛りです!!


不動産投資 東京攻略法
白石さん、初めまして。不動産投資に興味があり、少しづつ勉強していたのですが、今まで地方の利回りが高い不動産ばかりを探していました。でも、これを読んで東京の不動産がいかにいいのか、よくわかりました。実際に不動産投資サイトで東京の不動産の情報を調べてみて、たくさんあってどれがいいのか迷ってしまったのですが、マニュアルの中の「優良物件の条件」にあてはめて探せばいいので楽ですね。今まで不動産屋で何を話していいか分からず、ちょっと抵抗感があったのですが、先週初めて不動産屋に行って話しをしてきました。どんな話をしたらいいのか、具体的に書かれてあったので、思ったよりスムーズに話ができました。ありがとうございます!不動産屋との付き合い方や、現地で不動産のどこをチェックするのか、値引きの仕方など、ノウハウがてんこ盛りです!!不動産投資の一連の流れで、今、自分がどこにいるのかが分かるので、次に何していいのかも事前に分かっていいですね。後はこのマニュアル通りに進めて物件を購入するだけです!ありがとうございます!
posted by 不動産投資 at 20:27| ニューヨーク ☁| 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

お陰さまで、東京に念願の優良物件を所有する事ができました!

お陰さまで、東京に念願の優良物件を所有する事ができました!

不動産投資 東京攻略法不動産投資 東京攻略法
「金持ち父さん、貧乏父さん」を読んだのがきっかけで、
不動産所得、投資に興味を持ちました。
それまでは、一般人は労働収入以外には所得を得る方法はないと
考えていたので、衝撃的な本であった事を覚えています。

世の中には様々な情報が溢れていますが、
良い情報の見極めというのが大事だと思います。

白石さんの「不動産投資 東京攻略法」は、
東京の不動産と地方の不動産購入のどちらにするのか、
悩みに悩んでいた私にとっては、目から鱗の内容でした。

また、スゴロク式という内容なので、
今、自分がどこにいて、何をすればいいのかが明確なので、
管理の苦手な私でも順調に購入作業を進めることができ、
お陰さまで、東京に念願の優良物件を所有する事ができました!
本当にありがとうございます♪

やはり、自分の物件なので、すぐに駆けつけられるという
距離にあるのは嬉しいもので、時間さえ合えば、近辺を掃除をしています。
近辺がキレイということは、入居率にも関係してくると思うので、
その甲斐あってか、退去後も、即入居者が決まり、
常に満室状態を維持できています。

もちろん、次の物件も、東京の優良物件を狙っていますので、
これからもアドバイスよろしくお願いします!

2K×6戸、2階建て
物件価格:6,150万円
家賃年額:約578万円
満室時利回り:約9.4%

P.S.
ちなみに写真はこの物件のキャッシュフローで妻と海外に行ったときのものです。
キャッシュフロー、本当にありがたいです!
posted by 不動産投資 at 20:26| ニューヨーク ☁| 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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